SÁBADO por C-Studio

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Alojamento Local com Tranquilidade
Alojamento Local com Tranquilidade

Quer tenha casa de fim de semana e férias ou uma habitação de família desocupada, transformá-las num Alojamento Local pode ser bastante proveitoso.

Evolução do Alojamento Local em Portugal

Portugal tornou-se o 17.º país mais visitado do mundo e o 21.º com mais receitas provenientes do turismo, o que é extraordinário para um país com uma dimensão relativamente pequena como é o nosso. Para ter uma ideia, Portugal recebe anualmente cerca de 25 milhões de hóspedes, sendo que o Porto e Lisboa têm hoje em dia mais visitantes do que habitantes locais (183 por 100 habitantes e 129 por 100 habitantes, respetivamente), o que explica porque a oferta de dormidas já nem sequer consegue acompanhar o crescente ritmo das visitas. Vamos pois pôr mãos à obra.

Registos

Total (contando com os registos entretanto anulados) - 92.019

Principais Localizações (por Distrito)

Fonte: TravelBI by Turismo de Portugal

Ainda assim, é necessário, como em tudo na vida, pensar bem antes de começar. Comece por ponderar se tem disponibilidade de tempo, pois receber e encaminhar os hóspedes, bem como promover o negócio nas redes sociais e plataformas digitais é uma profissão, como se costuma dizer, 24/7. Se a resposta é “sim”, chegou a altura de estudar o mercado, tendo em consideração três fatores fundamentais:

LOCALIZAÇÃO

LOCALIZAÇÃO

Apostar num Alojamento Local numa grande cidade do litoral pode ser mais vantajoso, mas, por outro lado, a concorrência nos centros urbanos é maior, por vezes com várias unidades de Alojamento Local na mesma rua.
Caso necessite de comprar o imóvel que pretende explorar como Alojamento Local, não se esqueça de que os valores praticados em Lisboa e no Porto são muito superiores aos praticados no interior, devendo portanto fazer muito bem as contas da relação investimento / rentabilidade.
Deve porém contar com as chamadas “zonas de contenção”. Em Lisboa, por exemplo, são proibidos novos AL nas zonas de contenção absoluta como Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana, Baixa e os eixos Avenida da Liberdade / Avenida da República / Avenida Almirante Reis, enquanto os registos de novos AL estão condicionados em zonas de contenção relativa, como o Bairro das Colónias.
SAZONALIDADE

SAZONALIDADE

Diferentes localizações implicam diferentes épocas de ocupação. Para dar o exemplo mais óbvio, a época alta numa cidade do litoral como Lisboa é no verão, enquanto a época alta de uma região como a serra da Estrela é no inverno. Mas o que realmente importa é pensar em alternativas criativas de rentabilizar a época baixa (já lá vamos).
CUSTOS

CUSTOS

Tenha sempre noção dos custos associados à aquisição e/ou manutenção de um Alojamento Local, nomeadamente com os seguros obrigatórios, telecomunicações, água, gás, eletricidade, valor do condomínio, publicidade digital e custos da eventual transferência da gestão do seu imóvel a terceiros, como empresas especializadas na gestão de arrendamento.

Existem fundos de investimento ou créditos bancários para os Alojamentos Locais?

Claro que sim. No âmbito do programa Portugal 2020, o Turismo de Portugal apoia projetos de Alojamento Local que visem a criação de novas empresas ou empresas com menos de três anos de atividade, desde que os projetos sejam inovadores e diferenciadores, como de certeza vai ser o seu. Sendo que, no caso de novas empresas, 25% do investimento deve ser financiado por capitais próprios. Já as empresas com menos de três anos de atividade devem apresentar uma autonomia financeira nunca inferior a 15% da totalidade do apoio, sendo que, em ambos os casos, este deve implicar um montante mínimo de 50.000 euros. Para beneficiar dos apoios do Portugal 2020 deve ainda certificar-se de que a sua empresa esteja formalmente constituída à data da candidatura, com provas da comunicação prévia relativamente ao projeto de arquitetura (quando necessário) e ao pedido de licenciamento. Mas o esforço vale a pena, uma vez que a taxa de incentivos pode chegar a 75% do investimento total, dos quais metade é concedida a fundo perdido e a outra metade deve ser reembolsada sem juros (lembre-se apenas de que os projetos de Alojamento Local em Lisboa não são elegíveis para apoios do Portugal 2020).

Pode ainda recorrer a outras linhas de financiamento, como a Linha de Apoio à Qualificação da Oferta (na modalidade de estabelecimentos de hospedagem e moradias), a Linha de Apoio à Valorização Turística do Interior (para projetos turísticos que promovam a acessibilidade de pessoas com incapacidades físicas) e o Programa de Investimento em Territórios de Baixa Densidade (sem condições), desde que esteja a planear abrir o seu Alojamento Local no interior do país, uma vez que as linhas de apoio referidas visam ajudar a criar ou requalificar unidades turísticas que promovam a coesão nacional em territórios de baixa densidade populacional.

Se quiser apostar nas cidades do litoral, pondere concorrer ao IFRRU 2020, destinado à criação ou reabilitação de unidades turísticas urbanas (nomeadamente para aumentar a eficiência energética das mesmas). Ao contrário das linhas de apoio que vimos, o IFRRU 2020 é uma linha de crédito, ou seja, disponibiliza empréstimos, ainda que em condições mais favoráveis do que as oferecidas pelo mercado. Deve portanto, caso opte por esta solução, ter capacidade financeira para reembolsar o investimento concedido.

Caso não consiga ou não deseje recorrer a qualquer uma das linhas de apoio apresentadas, pode sempre optar por um empréstimo bancário especializado para a área do turismo ou recorrer a um crédito habitação tradicional para aquisição de uma segunda, considerando que nos casos de créditos à Habitação Própria Permanente e Habitação Própria Secundária (ou seja, casa de férias ou fim de semana) o financiamento pode atingir os 80% e 70% da avaliação, respetivamente, enquanto créditos à Habitação Própria para Arrendamento raramente atingem os 69% da avaliação do imóvel. Deve ainda contar com uma taxa de esforço – e portanto de exigência da entidade bancária – maior num crédito à Habitação Própria para Arrendamento, pois os encargos acumulam, na maioria dos casos, com outros créditos à habitação.

Quer escolha uma linha de apoio ao turismo ou um crédito à Habitação Própria para Arrendamento deve sempre acautelar o seu investimento inquirindo se nas imediações exista alguma alteração urbanística futura que possa valorizar (construção de um jardim, linha de metropolitano, etc.) ou desvalorizar (construção de uma fábrica, aterro sanitário, etc.) o valor do imóvel.

Seguro: obrigatoriedade e coberturas

Criado e legalizado o seu projeto, deve fazer o seguro para o seu Alojamento Local, cumprindo assim a nova legislação e garantindo que o seu negócio fica protegido e o salvaguarda das suas responsabilidades como proprietário.

A lei n.º 62/2018, que legisla a atividade dos Alojamentos Locais, obriga o proprietário a ter um seguro de responsabilidade civil para eventuais acidentes sofridos por hóspedes e causados por elementos específicos do alojamento. Esta nova diretiva entrou em vigor em outubro de 2018, permitindo aos AL já existentes um período de dois anos para cumprirem todos os novos requisitos. Para os estabelecimentos novos, a lei torna-se aplicável desde o primeiro dia. Quer num caso quer noutro, 2020 é o ano limite, pelo que todos os AL são obrigados a ter o seguro de responsabilidade civil, com um capital mínimo de 75.000 euros por sinistro. Não ter os seguros obrigatórios é fundamento suficiente para cancelamento do registo do AL, e não queremos que isso aconteça.

As novas normas definem que o proprietário de um AL é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício, mas também que proteja danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. Caso o Alojamento Local seja um apartamento, o proprietário deve ainda provar aos vizinhos que celebrou um seguro que os proteja de danos patrimoniais com origem na unidade de alojamento.

Além de obrigatórios, os seguros são a melhor forma de proteger o seu AL dos riscos a que pode estar sujeito, como um incêndio, rebentamento de um cano, furto ou roubo, todos eles previstos num seguro único como o Multirrisco Empresarial para Alojamento Local da Tranquilidade, que cobre estes riscos e outros danos causados inadvertidamente aos seus hóspedes.

A solução da Tranquilidade protege não só os bens do seu Alojamento Local como também os dos próprios hóspedes. Assim, se o AL ficar temporariamente indisponível em consequência de um sinistro coberto por esta solução, a procura e as despesas do realojamento dos seus hóspedes em alojamento equivalente serão suportadas pela seguradora. Pode ainda acautelar a compensação de eventuais prejuízos indiretos relacionados com a redução do volume de negócio.

Por outro lado, deve também garantir a proteção dos colaboradores, que todos os dias o ajudam a oferecer o melhor serviço aos seus hóspedes, através de um seguro para acidentes de trabalho e, em particular, um seguro pensado especificamente para os empregados domésticos que todos os dias asseguram o serviço de limpeza do seu Alojamento Local.

Que impostos vou ter?

Criado o Alojamento Local, basta cumprir as obrigações fiscais, escolhendo a modalidade de tributação que mais o beneficiar. Quer escolha o IRS ou o IRC, o regime simplificado ou a contabilidade organizada e a isenção ou não de IVA, pode contar com um processo simples e rápido. Mas, antes de decidir, conheça melhor cada uma das opções.

IRS

Caso opte pelo regime simplificado, o imposto incide sobre 35% do rendimento obtido com o seu Alojamento Local. Os restantes 65% são considerados custos decorrentes da exploração do Alojamento Local. Com o novo Orçamento do Estado 2020, e para Alojamentos Locais situados em zonas de contenção, o imposto passa a incidir sobre 50% do rendimento (e não os 35% anteriores). Pode porém optar pela contabilidade organizada, sendo que, acima dos 200 mil euros de faturação anuais, esta é obrigatória. A modalidade tributa os rendimentos de acordo com as regras do IRC, pelo que apresenta, em relação ao regime simplificado, a vantagem de poder deduzir todos os custos com a atividade, desde produtos de limpeza a mobiliário, passando pelas contas correntes, como eletricidade, água ou gás. A contabilidade organizada possibilita ainda, caso seja apurado um prejuízo, que este seja deduzido aos lucros que eventualmente venha a ter nos 12 anos seguintes, desde que a dedução do prejuízo não exceda 70% dos lucros. Trocado por miúdos, isto significa que, ao optar pela contabilidade organizada, terá sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros do seu Alojamento Local.

IRC

Caso queira que o seu Alojamento Local seja uma empresa, tem de optar pelo IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), que apresenta muitos benefícios, mas também regras mais complexas, pelo que, antes de tomar esse passo, deve consultar um contabilista certificado (TOC). Este assegura-lhe que está a cumprir totalmente a lei e que não acaba a pagar impostos desnecessários por desconhecimento do regime fiscal, ficando ainda responsável pelo tratamento de todas as burocracias e pela organização e manutenção dos dossiês fiscais do seu negócio, libertando-o para a gestão diária do Alojamento Local.

IVA

O Alojamento Local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6% no continente, 5% no caso da Região Autónoma da Madeira e 4% na Região Autónoma dos Açores, mas apenas se produzir rendimentos anuais superiores a 10.000 euros, caso contrário está isento desse imposto. Mas mesmo que tenha de o pagar, pode depois deduzir o IVA das despesas da exploração do Alojamento Local, incluindo as comissões pagas às plataformas que anunciam o seu negócio. Lembre-se de que, como a taxa de IVA da maioria destas despesas é 23% e a taxa cobrada aos hóspedes é apenas 6%, a diferença dos valores reverte a seu favor, pelo que escolher o regime de isenção pode ser apenas ilusoriamente mais favorável.

IMI

O montante do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) a pagar depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo município, variando entre 0,3% e 0,45%.

AIMI

Pode ainda ter de pagar AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis) caso tenha um património imobiliário superior a 600.000 euros (tributação separada) ou 1,2 milhões de euros (tributação conjunta). As taxas de AIMI variam ainda consoante o imóvel seja detido por particulares ou empresas.

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) destina-se a quem comprar um imóvel para o explorar especificamente como Alojamento Local, devendo saldá-lo logo no momento da aquisição, incluindo se o imóvel começou por destinar-se a habitação própria, tendo sido depois adaptado para Alojamento Local.

Comissões

Se anunciar o seu Alojamento Local em plataformas estrangeiras, como o Booking ou o Airbnb, entregue nas Finanças o Modelo 30, ganhando ainda em solicitar que as empresas lhe enviem o Modelo 21-RFI para obter a dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto sobre as comissões, de forma a evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa em causa (normalmente os EUA).

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