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Quer tenha casa de fim de semana e férias ou uma habitação de família desocupada, transformá-las num Alojamento Local pode ser bastante proveitoso.
Portugal tornou-se o 17.º país mais visitado do mundo e o 21.º com mais receitas provenientes do turismo, o que é extraordinário para um país com uma dimensão relativamente pequena como é o nosso. Para ter uma ideia, Portugal recebe anualmente cerca de 25 milhões de hóspedes, sendo que o Porto e Lisboa têm hoje em dia mais visitantes do que habitantes locais (183 por 100 habitantes e 129 por 100 habitantes, respetivamente), o que explica porque a oferta de dormidas já nem sequer consegue acompanhar o crescente ritmo das visitas. Vamos pois pôr mãos à obra.
Fonte: TravelBI by Turismo de Portugal
Ainda assim, é necessário, como em tudo na vida, pensar bem antes de começar. Comece por ponderar se tem disponibilidade de tempo, pois receber e encaminhar os hóspedes, bem como promover o negócio nas redes sociais e plataformas digitais é uma profissão, como se costuma dizer, 24/7. Se a resposta é “sim”, chegou a altura de estudar o mercado, tendo em consideração três fatores fundamentais:
Depende. Consideram-se estabelecimentos de Alojamento Local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário (não superior a 30 dias), nomeadamente a turistas, mediante remuneração. Se um estabelecimento reunir as condições necessárias para ser considerado empreendimento turístico, não pode ser explorado como estabelecimento de Alojamento Local. São exemplos disso aldeamentos turísticos, estabelecimentos hoteleiros, apartamentos turísticos ou empreendimentos de turismo de habitação ou de turismo no espaço local. Em termos concretos, os Alojamentos Locais dividem-se da seguinte forma:
Para além disso, a capacidade de hóspedes permitida aos Alojamentos Locais encontra-se também naturalmente limitada pela dimensão do próprio imóvel, com uma capacidade máxima de nove quartos e/ou 30 hóspedes, tendo em consideração que pode sempre, tal como nos hotéis (desde que, claro, o quarto apresente condições para tal), instalar uma ou duas camas para crianças até aos 12 anos de idade.
Isto para referir a capacidade de uma unidade de Alojamento Local, mas é claro que pode ser proprietário de mais unidades num determinado edifício, desde que não ultrapasse 75% do número de frações existentes no mesmo. Tenha ainda em consideração que, no que respeita à exploração de Alojamentos Locais, consideram-se os imóveis registados não apenas em seu nome, mas também em nome do seu cônjuge (caso tenha), filhos e pais, bem como em nome de sócios, caso decida partilhar o investimento com outras pessoas (como pode ver, com todos os pormenores, aqui).
Claro que sim. No âmbito do programa Portugal 2020, o Turismo de Portugal apoia projetos de Alojamento Local que visem a criação de novas empresas ou empresas com menos de três anos de atividade, desde que os projetos sejam inovadores e diferenciadores, como de certeza vai ser o seu. Sendo que, no caso de novas empresas, 25% do investimento deve ser financiado por capitais próprios. Já as empresas com menos de três anos de atividade devem apresentar uma autonomia financeira nunca inferior a 15% da totalidade do apoio, sendo que, em ambos os casos, este deve implicar um montante mínimo de 50.000 euros. Para beneficiar dos apoios do Portugal 2020 deve ainda certificar-se de que a sua empresa esteja formalmente constituída à data da candidatura, com provas da comunicação prévia relativamente ao projeto de arquitetura (quando necessário) e ao pedido de licenciamento. Mas o esforço vale a pena, uma vez que a taxa de incentivos pode chegar a 75% do investimento total, dos quais metade é concedida a fundo perdido e a outra metade deve ser reembolsada sem juros (lembre-se apenas de que os projetos de Alojamento Local em Lisboa não são elegíveis para apoios do Portugal 2020).
Pode ainda recorrer a outras linhas de financiamento, como a Linha de Apoio à Qualificação da Oferta (na modalidade de estabelecimentos de hospedagem e moradias), a Linha de Apoio à Valorização Turística do Interior (para projetos turísticos que promovam a acessibilidade de pessoas com incapacidades físicas) e o Programa de Investimento em Territórios de Baixa Densidade (sem condições), desde que esteja a planear abrir o seu Alojamento Local no interior do país, uma vez que as linhas de apoio referidas visam ajudar a criar ou requalificar unidades turísticas que promovam a coesão nacional em territórios de baixa densidade populacional.
Se quiser apostar nas cidades do litoral, pondere concorrer ao IFRRU 2020, destinado à criação ou reabilitação de unidades turísticas urbanas (nomeadamente para aumentar a eficiência energética das mesmas). Ao contrário das linhas de apoio que vimos, o IFRRU 2020 é uma linha de crédito, ou seja, disponibiliza empréstimos, ainda que em condições mais favoráveis do que as oferecidas pelo mercado. Deve portanto, caso opte por esta solução, ter capacidade financeira para reembolsar o investimento concedido.
Caso não consiga ou não deseje recorrer a qualquer uma das linhas de apoio apresentadas, pode sempre optar por um empréstimo bancário especializado para a área do turismo ou recorrer a um crédito habitação tradicional para aquisição de uma segunda, considerando que nos casos de créditos à Habitação Própria Permanente e Habitação Própria Secundária (ou seja, casa de férias ou fim de semana) o financiamento pode atingir os 80% e 70% da avaliação, respetivamente, enquanto créditos à Habitação Própria para Arrendamento raramente atingem os 69% da avaliação do imóvel. Deve ainda contar com uma taxa de esforço – e portanto de exigência da entidade bancária – maior num crédito à Habitação Própria para Arrendamento, pois os encargos acumulam, na maioria dos casos, com outros créditos à habitação.
Quer escolha uma linha de apoio ao turismo ou um crédito à Habitação Própria para Arrendamento deve sempre acautelar o seu investimento inquirindo se nas imediações exista alguma alteração urbanística futura que possa valorizar (construção de um jardim, linha de metropolitano, etc.) ou desvalorizar (construção de uma fábrica, aterro sanitário, etc.) o valor do imóvel.
Legalizar um estabelecimento de Alojamento Local é um processo simples, célere e pouco oneroso. Comece por fazer uma comunicação prévia, no Balcão Único Eletrónico, dirigida ao presidente da câmara municipal da área do alojamento, pois as licenças e as autorizações para a instalação de Alojamentos Locais diferem não apenas de cidade para cidade, como, dentro das próprias localidades, de zona para zona (por exemplo, a autarquia pode autorizar novos registos na periferia da cidade, mas indeferir os pedidos para a zona histórica). A comunicação prévia deve conter as seguintes informações:
Não se esqueça de anexar também uma cópia do seu Cartão de Cidadão (ou, caso opte por constituir uma empresa, da certidão permanente do registo comercial), uma cópia da caderneta predial do imóvel, uma cópia da declaração de início - ou alteração - de atividade junto das Finanças e um Termo de Responsabilidade subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando que o imóvel está legalmente habilitado a servir como Alojamento Local, podendo aquele ser adquirido junto da respetiva autarquia ou subscrevendo a alínea prevista para o efeito na inscrição do imóvel no Registo Nacional dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL). Caso pretenda abrir um hostel, deve entregar também uma cópia da ata da assembleia de condóminos que autoriza a sua instalação. Se gerir o Alojamento Local sem ser o proprietário, entregue uma cópia do contrato de arrendamento.
Depois, a autarquia responde no espaço máximo de 10 dias (ou 20 dias, no caso dos hostels) com o número de registo que deve usar para abrir as portas do seu Alojamento Local, bem como para o publicitar nas plataformas eletrónicas de reserva (Airbnb, Booking, etc.). A autarquia e a ASAE podem ainda, no prazo de 30 dias, realizar uma vistoria ao alojamento para confirmar se reúne todas as condições exigidas por lei.
Precisa também de abrir atividade na Autoridade Tributária e Aduaneira e definir os CAE, isto é, os códigos das áreas de atividade que pretende exercer, sendo:
Para além de toda a documentação, não se esqueça de fazer o seguro obrigatório para proteção do seu Alojamento Local.
Esperamos que estas indicações tenham sido úteis e o ajudem a simplificar todo o processo.
Criado e legalizado o seu projeto, deve fazer o seguro para o seu Alojamento Local, cumprindo assim a nova legislação e garantindo que o seu negócio fica protegido e o salvaguarda das suas responsabilidades como proprietário.
A lei n.º 62/2018, que legisla a atividade dos Alojamentos Locais, obriga o proprietário a ter um seguro de responsabilidade civil para eventuais acidentes sofridos por hóspedes e causados por elementos específicos do alojamento. Esta nova diretiva entrou em vigor em outubro de 2018, permitindo aos AL já existentes um período de dois anos para cumprirem todos os novos requisitos. Para os estabelecimentos novos, a lei torna-se aplicável desde o primeiro dia. Quer num caso quer noutro, 2020 é o ano limite, pelo que todos os AL são obrigados a ter o seguro de responsabilidade civil, com um capital mínimo de 75.000 euros por sinistro. Não ter os seguros obrigatórios é fundamento suficiente para cancelamento do registo do AL, e não queremos que isso aconteça.
As novas normas definem que o proprietário de um AL é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício, mas também que proteja danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. Caso o Alojamento Local seja um apartamento, o proprietário deve ainda provar aos vizinhos que celebrou um seguro que os proteja de danos patrimoniais com origem na unidade de alojamento.
Além de obrigatórios, os seguros são a melhor forma de proteger o seu AL dos riscos a que pode estar sujeito, como um incêndio, rebentamento de um cano, furto ou roubo, todos eles previstos num seguro único como o Multirrisco Empresarial para Alojamento Local da Tranquilidade, que cobre estes riscos e outros danos causados inadvertidamente aos seus hóspedes.
A solução da Tranquilidade protege não só os bens do seu Alojamento Local como também os dos próprios hóspedes. Assim, se o AL ficar temporariamente indisponível em consequência de um sinistro coberto por esta solução, a procura e as despesas do realojamento dos seus hóspedes em alojamento equivalente serão suportadas pela seguradora. Pode ainda acautelar a compensação de eventuais prejuízos indiretos relacionados com a redução do volume de negócio.
Por outro lado, deve também garantir a proteção dos colaboradores, que todos os dias o ajudam a oferecer o melhor serviço aos seus hóspedes, através de um seguro para acidentes de trabalho e, em particular, um seguro pensado especificamente para os empregados domésticos que todos os dias asseguram o serviço de limpeza do seu Alojamento Local.
Criado o Alojamento Local, basta cumprir as obrigações fiscais, escolhendo a modalidade de tributação que mais o beneficiar. Quer escolha o IRS ou o IRC, o regime simplificado ou a contabilidade organizada e a isenção ou não de IVA, pode contar com um processo simples e rápido. Mas, antes de decidir, conheça melhor cada uma das opções.
Se anunciar o seu Alojamento Local em plataformas estrangeiras, como o Booking ou o Airbnb, entregue nas Finanças o Modelo 30, ganhando ainda em solicitar que as empresas lhe enviem o Modelo 21-RFI para obter a dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto sobre as comissões, de forma a evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a empresa em causa (normalmente os EUA).
